Immobilier d’entreprise en Belgique en 2025 : tendances, défis et opportunités

Immeuble durable

En 2025, l’immobilier d’entreprise en Belgique prend un nouveau tournant. Entre rationalisation des bureaux, montée des espaces flexibles, transition verte et émergence de nouvelles classes d’actifs, les acteurs doivent repenser leurs stratégies pour rester compétitifs.

Contraction marquée du parc de bureaux

Les transactions atteignent leur niveau le plus bas depuis dix ans : seuls 800 M € investis en 2023, contre environ 1,3 Mds € une décennie plus tôt. Cette chute s’explique par la hausse des taux et une prudence renforcée des investisseurs. En parallèle, Cofinimmo, acteur majeur, réduit la part des bureaux dans son portefeuille, désormais à 15 %, au profit de l’immobilier de santé.

La tendance du marché de bureau se stabilise à Bruxelles

Bruxelles enregistre un taux de vacance de 7–8 %, assez stable depuis 2023, malgré de faibles volumes de transactions. Les loyers pour les bureaux premium restent élevés, autour de 330–400 €/m²/an selon les quartiers (Louise, Nord, Léopold). La demande porte surtout sur les immeubles « Grade A », modernes, durables, bien desservis.

Plus d'espace de coworking, de bureau flexible et de reconversion

Le marché belge rattrape son retard : flex office et coworking montent doucement en puissance (environ 3 % du parc), profitant de la recherche de modularité. Des stratégies mixtes se développent, mêlant baux longs et courts. Les reconversions (bureaux en résidentiel ou usages mixtes) débutent progressivement, même si moins massives qu’à Manhattan.

Innovation technologique

La digitalisation s’intensifie : capteurs IoT, plateformes de gestion, jumeaux numériques sont désormais au cœur des stratégies. Parallèlement, la durabilité devient incontournable : les certifications ESG (BREEAM, LEED) jouent un rôle crucial, valorisant les bâtiments et leur attractivité.

Diversification vers de nouveaux secteurs

Les investisseurs se tournent vers l’immobilier de santé, la logistique, les data centers et le logement. À Anvers, par exemple, les loyers logistiques ont augmenté de 22 % en un an. Gand et Louvain misent sur les pôles technologiques et les hubs d’innovation, avec des loyers attractifs (250–320 €/m²/an).

Réformes favorables et contexte macroéconomique

La réduction des droits d’enregistrement (2–3 %) en Flandre et Wallonie dynamise l’investissement. Le contexte macro est favorable : taux hypothécaires autour de 3,5–4 %, PIB en croissance (1,3 %).

Les investisseurs et gestionnaires visent

Tendance	Recommandation
Contraction du parc bureaux	Sélectionner les actifs centre-ville "Grade A", modernes, durables
Bureaux flexibles & reconversions	Favoriser la modularité, la flexibilité et les baux mixtes
Durabilité & digitalisation	Incorporer PropTech, IoT, certifications ESG
Diversification sectorielle	Se positionner sur la santé, la logistique, les data centers, l’innovation
Réformes & contexte macro-éco	Profiter des droits réduits, du financement accessible et du contexte favorable

Conclusion

Le marché immobilier d’entreprise belge est à un tournant. Face à la contraction des bureaux classiques, les opportunités résident dans la qualité des actifs, la flexibilité, l’innovation et la diversification. Pour tirer leur épingle du jeu.